EC尺价创新高分析师：土地成本上升供应有限价格料续涨

今年首个执行共管公寓项目（EC）淡滨尼晶莹轩开盘首日即售出90%或682个单位，平均尺价1766元，创EC市场历史新高。

但受访分析师认为，土地和建筑成本上升，加上供应有限，预计EC未来价格会持续上涨。即便如此，相较于大众化新私宅，EC售价仍具优势，吸引力不减。

橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清接受《联合早报》访问时指出，过去几年EC项目推出数量较少，稀缺性导致了大量组屋升级者的积压需求。许多组屋已达到最低居住年限（MOP），市场上也有大量符合条件的买家。

同时，尽管EC价格高涨，仍然低于一般私宅。

孙燕清说，2022年，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）非有地私宅价格比EC价格高出14.2%。这一差距在2023年增至19.5%，2024年进一步扩大至21.8%。

这源于在2022至2024年间，大众化私宅价格增长了21.8%，同期EC价格仅增14.3%。“如果大众化私宅以更快的速度上涨，那么两者的价格差距可能进一步拉大。”

价差也为EC持有者带来资产增值的机会。据房地产公司PLB Research的数据，2024年获利至少100万元的EC转售单位数量大增，从2023年的15个增至38个。

房地产经纪公司SRI提供的数据则显示，EC转售价稳步上升。截至星期二（3月11日），EC平均转售尺价为1335元，比2023第一季度上涨了11%。

因此，投资也成了EC买家的重要考量。博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说，晶莹轩的买家，会把附近私宅项目Parktown Residences的开盘价2360元，当成未来转售价格的参考。

随着EC价格持续攀升，市场也担忧EC变得难以负担。

去年博纳产业的调查显示，近四成组屋屋主认为新EC单位的价格难以负担，超过五成受访者认为应该调高购买新EC的每月家庭收入顶限。

孙燕清则指出，EC在2023年至2024年间的价格涨幅为6.6%，而全岛私宅价格仅增长2.4%，EC与私宅价差逐渐缩小。

另一方面，市场猜测政府何时会调整EC相关政策。政府上一次是在2019年将购买新EC的每月家庭收入顶限，从1万4000元调整到目前的1万6000元。

合登集团高级数据分析总监李思德受访时指出，强劲的组屋转售市场为提升者提供了资金支持，买新EC也可享受额外买方印花税（ABSD）豁免，并可选择延期付款计划，符合购房资格的买家可能会选择尽早入市。

根据建屋发展局网站信息，下来会有三个EC项目推出，包括年内开盘的登加区田园弄EC，预计可建560个单位，以及在筹备推出阶段的惹兰罗央勿刹EC，预计可建710单位，以及淡滨尼95街EC，预计可建560个单位。

ERA产业主要执行官林东荣受访时表示，这三个项目预料会获得市场积极回应。例如巴西立上一次推出EC项目还是在2013年，惹兰罗央勿刹项目将能满足积压已久的EC需求。

为满足不断上升的EC需求，政府在今年上半年推出位于武吉班让、兀兰和三巴旺的三幅EC地段。林东荣说，鉴于EC项目的强劲销售表现，这三幅地段会吸引更多发展商参与竞标，从而推高土地成本。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹表示，很多因素会影响EC售价，其中最关键的是地价和建筑成本，而自2018年以来，地价已多次创下新高。

淡滨尼95街的EC地段去年吸引了五方竞标，最高竞标价相当于容积率每平方英尺约768元，是目前最高成交地价。

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